丹丹漢堡高雄大社店開業35年後傳出歇業消息。這則新聞，對南高雄老舊商圈的房地產持有者、在地餐飲零售業主來說，是一個明確且沉重的訊號：即使擁有極強的「在地情感品牌」如丹丹，也無法對抗「租金天花板」與「坪效」（每坪效益）的雙重考驗。
丹丹漢堡大社店的熄燈，反映了在地房地產市場的結構性矛盾：老舊商圈的土地價值被高估，但其空間設計、停車動線等硬體限制，卻無法創造與高租金相匹配的營運效率。在地房地產業者與商圈主必須正視這場「老店不敵坪效」的危機。
租金天花板：從「情感價值」看「財務極限」
對於老舊商圈的店面持有人來說，丹丹漢堡的品牌價值一度是租金的堅實後盾。但這份「情感價值」在財務上仍有其極限。
老舊商圈的店面通常面臨動線不佳、停車困難、空間切割不靈活等問題，這導致其營運坪效（每坪創造的營收）難以提升，這是實體店面的「坪效」考驗。當租金不斷上漲，而坪效無法跟上時，即使是高人氣品牌也難以持續獲利。
同時，許多老舊商圈的房東在品牌成功後，傾向於以極高的漲幅續簽租約。這將品牌過去建立的在地信任，轉化為單純的「租金風險」，迫使企業不得不選擇壯士斷腕。在地房地產業者必須意識到：高租金是對「營運效率」而非「品牌情感」的懲罰。
房地產轉型：從「坐等租金」到「活化空間」
丹丹漢堡的歇業，應促使老舊商圈的房地產持有者進行思維轉型。
高雄市政府應主動介入，針對這類具有在地情感、歷史價值的指標性老店所在街廓，推動「老店公辦都更」的協商。透過都更，不僅可以優化店面的停車、動線等硬體設施，更能保障在地老店的「永續經營權」。
此外，在地房東應與租客建立更長期的合作關係，設計「彈性租賃」的商業模式。將租金結構從單純的固定租金轉向「底租＋營收抽成」的彈性模式。這能讓房東與租客共同承擔市場風險，確保優質品牌願意長期留在商圈，共同活絡地產價值。
城市治理：解決老商圈的「外部性」成本
地方政府不能只關注新興的亞灣區，必須投入資源解決老舊商圈的結構性問題。
針對大社這類老舊商圈，市政府應投入資源優化周邊停車空間、人行道與交通動線，優化「停車與交通」設施。這能有效地改善商圈的「可及性」，從而間接提升在地店家的營運坪效。
同時，應鼓勵在地餐飲、零售業利用線上訂單、外送服務來突破實體店面的空間限制，鼓勵「在地服務業」的數位轉型。這能讓商圈的商業模式更具應變力，不完全受限於老舊店面的坪效考驗。
在地指標店的熄燈，是高雄老舊商圈的警訊。當我們能勇敢地面對這場挑戰，將空間活化、租賃彈性與交通優化納入核心策略，這將能為在地商圈開創一個更具應變力、更有價值的未來。
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