住商機構引用內部成交資料指出，隨著全台房市買氣降溫，2025 年平均銷售天數已突破 100 天大關。換句話說，屋主掛牌後，平均要等超過三個月才能成交。其中，台南市的狀況最為特殊，不僅銷售期拉長，議價空間更居六都之冠。這顯示市場已出現「有價無市」的警訊，當房地產變現速度變慢，一場關於「流動性」的壓力測試正在南台灣上演。
房地產界有一句老話：「量先價行」。當成交量縮、銷售天數拉長，價格的修正往往緊隨其後。對於台南房市來說，現在最可怕的不是房價跌，而是「賣不掉」。當房子從「高流動性資產」變成「高持有成本負債」，台南房市正面臨軟著陸與硬著陸的分水嶺。
第一步：流動性危機——從「秒殺」到「滯銷」
過去兩年，南科周邊的房子是「秒殺貨」，屋主根本不急；但現在平均銷售天數突破 100 天，這意味著市場進入了「冷凍期」。對於換屋族或投資客來說，房子賣不掉，資金就卡死。如果急需現金周轉（例如股市補錢、生意周轉），唯一的選擇就是「破盤殺出」。當社區裡有一戶因為急用錢而以低價成交，破壞了行情，這個價格就會成為新的「實價登錄天花板」，迫使其他想賣的屋主跟著降價，形成骨牌效應。
第二步：軟著陸還是硬著陸？關鍵在「地點」
台南房價會怎麼走？答案將呈現極端的 K 型化發展。
軟著陸區（蛋黃區）： 如東區、成大周邊、中西區。這裡多為自住剛需，屋主口袋深，頂多是「量縮價穩」或「緩跌」。買方想撿大便宜不容易。
硬著陸區（蛋白/蛋殼重劃區）： 供給量過大的新興重劃區。這裡投資客比例高，且機能尚未成熟。一旦「寬限期結束」撞上「銷售期拉長」，投資客為了逃命，極可能出現「多殺多」的硬著陸慘況。
第三步：議價空間是「逃命訊號」
為什麼台南的議價空間是六都之冠？因為這裡的屋主「心最虛」。比起雙北屋主習慣了房市起伏，台南屋主多半是這波才賺到的，面對冷風信心最容易崩潰。對於買方來說，現在是「時間換取空間」的最佳時刻。既然屋主要賣 100 天，你就不急著在第 10 天出價。讓子彈飛一會兒，等到第 90 天，屋主的心理防線最脆弱時，才是你進場議價的黃金點。
房市進入冷凍期，「變現性」（Liquidity）將取代「增值性」成為最重要的考量。如果你是屋主，若非必要，建議暫緩出售，避開這波殺價潮；如果你是非賣不可，請務必跑得比鄰居快。如果你是買方，恭喜你，現在市場的發球權在你手上，請耐心等待那個「硬著陸」的甜蜜點出現。
發佈留言