耗資24億元的前鎮漁港「多功能水產品物流中心」完工了，但迎接它的不是滿滿的進駐人潮，而是空蕩蕩的場館與攤商的集體抵制。這場被媒體戲稱為「蚊子館」的危機，在JJnews看來，並非單純的政治角力，而是一場教科書級別的「產品設計失敗」。當開發者（政府/房東）只看重建築外觀的宏偉，卻忽略了使用者（攤商）最卑微的「作業痛點」，再昂貴的建設，也只是一座精美的廢墟。
前鎮漁港的僵局，揭示了商業地產開發中三個最常犯的「傲慢錯誤」，這也是所有企業主在蓋新廠時必須引以為戒的：
一、 錯把「現代化」當成「好用」：動線斷裂的代價
官員眼中的現代化是：有冷氣、地板乾淨、外觀氣派。 但攤商眼中的好用是：貨車好停、魚簍好拖、水好沖、魚鱗好排。
據報載，新大樓的問題在於排水溝設計不良（易堵塞）、裝卸貨動線過長。這在商業邏輯上叫做「作業成本激增」。
試想，一位魚販原本在舊場地殺一條魚、裝箱上車只要3分鐘；到了新大樓，因為要閃避動線、等待電梯、清理堵塞的水溝，變成要5分鐘。效率降低40%，租金卻要漲，誰會願意進駐？ 真正的使用者體驗，不是讓空間看起來高級，而是要讓使用者「賺錢更有效率」。
二、 忽略「場景脈絡」：辦公室思維 VS 現場邏輯
許多決策者是坐在冷氣房裡看設計圖的。他們無法想像，在充滿魚腥味、地面濕滑、且必須與時間賽跑搶鮮度的漁港現場，任何一個「台階」、任何一個「轉角」，都可能是工安風險或效率殺手。 這就是典型的「設計與現場脫節」。這就像很多工廠老闆蓋了新廠，結果產線員工抱怨連連，因為插座位置不對、通道太窄堆高機過不去。
設計圖定稿前，沒有蹲在地上問過殺魚的大姐「妳怎麼工作」，這張圖就是廢紙。
三、 缺乏「過渡期」的定價策略：硬體升級，軟體跟上了嗎？
新大樓意味著高昂的管理費、水電費與空調費。政府（房東）希望透過漲租來回收24億的成本，這在財務模型上合理，但在市場邏輯上不通。 因為對於攤商來說，他們的「營收」並沒有因為搬進新大樓而變多（魚價是市場決定的），但「成本」卻暴增。
商業地產的轉型，往往需要「讓利養市」。在初期無法證明新環境能帶來更高利潤（例如吸引更多觀光客、提高魚貨售價）之前，強硬漲租只會逼退你的客戶。
結語： 前鎮漁港的24億學費，昂貴但珍貴。 它提醒了所有南台灣的企業主：當你在進行廠房改建或店面升級時，請務必奉行「使用者中心」。
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