交通部鐵道局力拚今年底（2026 年底）達成台南鐵路地下化第一階段通車。隨著新車站模擬圖曝光，周邊房市也聞風起漲。房產業者指出，受惠於新站建設與商圈縫合預期，台南火車站周邊的新案開價已站穩 5 字頭，甚至有挑戰 6 字頭（每坪 60 萬）的氣勢。對於許多老台南人來說，車站周邊過去是「舊城區、擁擠、吵雜」的代名詞，如今卻搖身一變成為豪宅預定地。
以前住在鐵軌旁邊，叫做「嫌惡設施」（吵雜、震動）；現在鐵軌地下化了，這裡叫做「綠園道第一排」。這就是為什麼台南車站周邊房價敢喊出「坐 5 望 6」的底氣。南鐵地下化帶來的最大紅利不是交通，而是「土地價值的釋放」。
第一步：打通任督二脈——消失的邊界
台南市區過去長達數十年被鐵路切成兩半：
- 前站（中西區）： 老商業區、古蹟多，但腹地小、道路窄，發展飽和。
- 後站（東區）： 文教區、成大商圈、百貨林立，是傳統的台南富人區，房價全台南最高。
縫合效應： 地下化後，前後站被打通。東區的高消費力與高房價，將直接「流動」到站前區域。原本被鐵軌阻隔的土地，瞬間變成了市中心的黃金地段。
第二步：TOD（大眾運輸導向）的最後一塊拼圖
台南是六都中目前唯一沒有捷運運行的城市，因此「火車站」的地位無可取代。
- 新站體設計： 未來的台南車站不只是車站，它是結合商業、轉運、辦公的複合體。
- 比價效應： 看看台北車站的京站、板橋車站的新板特區。當所有機能都集中在這裡時，6 字頭或許只是起漲點，而非天花板。尤其是當台南捷運藍線、綠線未來也匯聚於此，這裡將是台南唯一的「雙鐵共構」核心。
第三步：投資客的算盤與自住客的兩難
- 看多理由： 綠園道（原鐵軌路廊）完工後，這裡將成為台南市區最長的帶狀公園，景觀價值驚人，類似台中的草悟道。
- 風險提示： 目前許多建案開價已「預先反映」了未來 5 年的利多。加上施工黑暗期尚未完全結束，自住客若現在進場，短期內仍要忍受噪音與交通混亂，且需具備足夠的口袋深度。
結論：台南地王的回歸
台南地王過去一直在中西區（新光三越周邊），後來移往東區（南紡）。隨著車站地下化與縫合，「車站特區」極有機會奪回地王的寶座。這 6 字頭的房價，賣的是台南市中心「舊情綿綿」與「現代機能」的完美結合。
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