在中央銀行第七波選擇性信用管制實施、整體不動產市場流動性趨於緊縮的背景下，民間房仲統計顯示台南部分中古成屋價格指數面臨調整壓力；然而，地方政府官方房價觀測平台所呈現的大樓成交均價，近月卻呈現穩定甚至維持正向年增，其中以安南區與安平區的均價表現相對抗震。這項數據層面的差異，反映出大台南都會區內部不同產品結構與區域板塊之間的實質分化現象。
安南區的九份子低碳重劃區、商六十周邊，以及安平區的國平重劃區與五期重劃區，近年陸續迎來新建案完工交屋期。這些重劃區塊具備完整街廓規劃、充足退縮綠帶、地下化坡道平面車位與現代化智慧社區物業管理等條件，前期於預售階段簽約並依序完工登錄的新成屋交易，在統計上實質發揮了支撐大樓成交均價的作用。此外，重劃區鄰近水岸景觀與學區配套，吸引具備穩定所得支撐的南科與台南科工區從業人員進駐，使具備品牌支撐的新成屋在整體市況降溫之際，仍展現出相對穩固的定價防護能力。
相較之下，東區、中西區及北區等傳統核心舊城區，雖然擁有成熟的生活機能、醫療資源與商業聚落，但市場釋出的中古流通物件相當比例屬於屋齡二十五年以上的高齡大樓與無電梯公寓。此類產品在實體結構層面逐漸面臨管線老化、外牆維護、共用公設修繕基金不足，以及既有社區難以擴充電動車充電設備等物理條件限制，對年輕世代購屋族群的吸引力相對減弱。
更關鍵的制約來自金融體系的授信與鑑價機制。在銀行法放款額度控管與流動性規範壓力下，行庫針對屋齡較高、欠缺建商成本支撐的個別中古物件，在鑑價上多採取嚴格的折舊評估公式。當銀行鑑價低於買賣雙方協議價格時，買方需籌措更高比例的自備資金，進一步壓抑了老舊中古屋的成交速度與價格承受力。在此結構下，急於去化庫存或調整負債比例的個別屋主，往往需在二手市場上釋出較大的讓利空間，使舊城區高齡物件的實質議價幅度擴大至百分之五至百分之十。
面對大台南房市由普遍推升轉向產品與板塊分化的發展型態，市場資金與換屋需求正逐步向具備規格優勢的標的集中。具備現代化公共設施、良好管委會營運機制與明確景觀棟距的重劃區新成屋，在市場盤整期維持著較高的保值韌性；而缺乏維護管理與車位配套的老舊住宅，則須面對折舊壓力與流動性調整。大台南不動產市場在信用緊縮的檢驗下，逐步確立了以建物規格、空間品質與管理體質為核心的資產定價新秩序。
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