南亞科傳出落腳屏東的消息才剛傳開，實體廠房連一塊磚都還沒動，周邊的土地與房地產市場卻早已掀起一波預期炒作。
過去兩年來，在屏東科學園區、高鐵延伸六塊厝特定區以及屏東榮總就位等建設題材帶動下，屏東市區、六塊厝周邊，甚至連九如、鹽埔等外圍區域的地價都頻頻刷新紀錄。當地新建案開價也從過去的一字頭、二字頭，一路被推升到三字頭，甚至部分建案開出四字頭的高價，房價水準直接向高雄外圍重劃區看齊。
然而，不同於楠梓或橋頭背後有台積電建廠、帶來實質高薪工程師的購屋支撐，屏東現有的產業結構依然以傳統農業、食品加工、五金組裝及基層公教人員為主，家庭平均年所得明顯落後於新竹、台南與高雄核心區。在房價與在地實際薪資水準嚴重脫節的當下，這場因南亞科設廠傳聞而起的買氣狂熱，正面臨央行信用管制與銀行限貸政策的冷酷考驗。
依賴遠期建設願景拉抬的房價飆漲，碰上在地受薪階級有限的購屋負擔能力，說明了在缺乏足夠高薪就業人口進駐前，盲目複製其他科學園區房價暴漲的模式，很容易引發市場反撲。屏東的不動產市場正在經歷一場題材熱度降溫、價格重新檢驗實質支撐力的考驗。
從家庭收支來看，當屏東新建案的房屋總價被拉高到一千兩百萬至一千五百萬元以上時，按照目前一般房貸利率計算，每個月要繳的本金與利息動輒達到四萬到五萬元，這往往超過當地一般雙薪家庭月收入的一半以上。過去一段時間進場搶購特定區建案的買方，不少是盤算著未來要轉賣給外來高薪工程師的置產族。然而，在現行法規嚴格禁止預售屋換約轉售、加上新廠從規劃到真正量產需要好幾年時間的空窗期下，這些買方面臨的是交屋前無法轉手獲利、交屋後在地自住客又買不起的兩難困境。
在央行針對第二戶房貸成數嚴格限縮、取消寬限期的政策壓力下，缺乏穩定租屋需求與實質居住人口支撐的純題材區域，通常是房市降溫時買氣冷卻最快、價格壓力最大的板塊。高科技大廠進駐固然為地方帶來長期的發展想像，但從整地、蓋廠到真正聘用大量常駐員工，通常需要三到五年的漫長過程。一般自住家庭此時更需要回歸理智，以自己的實質所得與當地租金行情作為出價的衡量基準，避免為過度膨脹的遠期題材承擔過高負擔，才能保護自家的財務安全。
發佈留言